惠州、广州二手房停贷？并没有！

在上一篇推文里，我们说过，周末最大的消息，大概就是惠州全面对二手房停贷了。

消息说，目前只有个别小银行还在接二手房贷业务，还预测未来惠州二手房交易“可能会进入全款时代”。

这不是最可怕的，可怕的是，趋势似乎在蔓延。

到了今天，又有好几个城市被爆出二手房停贷。

广州、武汉、合肥这些前期楼市火热的地方，无一幸免。

话说如今，房价已经涨过一波，贷款利率又上浮不少，准备上车的刚需们本来就已经鸭梨山大，如果传言为真，跪求此时此刻的心理阴影面积。

所以，二手房停贷，是真的吗？

我们核实了一下。

经过漫长的占线，惠州某行的大亚湾支行贷款部，终于有人接电话了。

银行客户经理听闻是咨询二手房贷业务，语气一下子变得谨慎起来，“推锅”为主，沟通为辅。

言语间，她明确表示，如果非本地户口，又不在当地工作，贷款比较难下来，“非要贷，可以先把资料递交过来，但审批和放款时间不确定”。

随后，我又咨询了一位在当地国有银行贷款部工作的朋友。

他倒挺坦诚，说目前虽然没有“停贷”的说法，但确实贷款额度相当紧张。

即使是过了6月的年中节点后，房贷的难度似乎也不会明显好转。朋友说，预计下半年额度同样也会紧缺。

“毕竟全国都在控制房贷规模。”

广州这边的情况又是如何呢？

我们向多家贷款按揭公司进行了核实，他们都明确表示：

目前广州并没有哪家银行真正停贷，最多，只是部分支行因为额度不足，暂时没办法放贷而已。

但贷款利率不断上扬已经是不争的事实，有部分银行，首套房利率已攀升至5.65%，二套房利率为5.85%。

所以，写到这里，你也看出来了。

政府并没有真正从政策层面叫停二手房贷款，现在所出现的一切看似“二手房停贷”的消息，都是源于一个简单的原因——

房贷额度紧张。

这一切，可能是源自于去年年底的时候，央行、银保监联合下发的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，也就是我们俗称的“两道红线”。

这个政策以 “房地产贷款余额占比”和“个人住房贷款余额占比”两指标，给银行设置了上限，换句话说就是：

限制房地产领域贷款规模。

去年年底35家披露数据的上市银行，是有10家不同程度地踩了红线的。

即使到了今年一季度，光是大型银行，就有三家踩线。

这意味着，今年全年，房贷额度本来就是处于收缩偏紧的状态。

那为什么是二手房呢？

最扎心的来了。

银行内部人士直言，就算有额度，银行也更倾向于把贷款额度给一手房。

这倒也不难理解。

银行给新房放款相当于和开发商做生意，而二手房背后是小业主，对于银行来说，供大于求的时候，能做批发，当然懒得做零售。

那么，作为普通购房者，银行不给贷款，怎么办？

在这里要科普一个小常识，一般而言，一个城市的房贷利率，在一家银行内部是固定的。

但由于存款和贷款比、过往贷款不良率等考核因素，每家支行的房贷额度都是有所差异的。

所以，有可能天河的支行没有额度，但是越秀的额度还比较充裕。当各位问到某一家支行贷款额度有限，不得不停贷时，不妨去问问其他支行的情况。

最后，说说惠州楼市。

这一波二手房停贷传闻从惠州传出，并不意外。在湾区所有城市里，惠州一直是利率偏高的那一个。

到了5月底，已跃升为大湾区房贷利率最高的城市。

与2月相比，这里大部分银行首套房利率普遍上涨0.3%—0.7%，光大银行最高更是达到令人咋舌的7%。

高昂的贷款利率背后，也能说明银行对惠州楼市的态度——越是认为潜在风险大，越是要更高的资金成本，作为风险补偿。

作为一个曾经跑遍湾区的团队，我们曾经推介过湾区的很多区域，唯独惠州，一直没有敢下定论。

套用别人的一句玩笑话：

惠州是大湾区唯一一个不限购，但是限售的城市，也就是说，投资客可以来，来了你就别想走。

现实中也确实如此。

首先，惠州是一个特别依赖外地客的城市。

惠州执行较为宽松的楼市政策，没有严格的户口、社保等限制，再加上低洼的房价，对湾区其他城市，尤其是隔壁深圳、东莞的投资客构成了巨大的诱惑力。

2020年，惠州的购房者中，深圳人占据了56%，排名第二的东莞与惠州当地人“并驾齐驱”，各占19%。

近半年，外来投资客占比不降反升，留给本地人的成交只占15%。

一个高度依赖外来人口的楼市环境，存在着巨大的隐藏风险。区域经济一旦走下坡路，惠州本地经济又长期欠发达，楼市就会是第一个被波及的对象。

目前，已经有不少圈内人士担心，惠州会沦为第二个“环京坑”。

其次，就算楼市平稳甚至上行，在惠州，一手房的受欢迎程度也是远远大于二手房的。

我们随便选了个大亚湾的小区——合生滨海城。它5月的二手挂牌均价为11980元/平，同一个小区的新盘，也只有12500元/平。

差价不过几百元。

白云新城的情况也差不多。

一二手房之间，只有不到10%的价差。

但是，一手房税费不高，而二手房交易有中介费和更多附加的其他税种，叠加起来，买二手房显然不划算。

再加上惠州当地办事效率较低，一套二手房交易，如果要银行贷款，动辄半年，慢的一年才能完成交易。

对于一些热门区域而言，投资客一来就是迅速拿下房源的姿势，哪里能等得了漫长的购房期？

再加上银行对二手房市场并不友善，无论是房贷利率、放款和收楼时间，甚至是房屋评估价，都大幅逊色于一手市场。

因此，外地买家购房者天然更喜欢买一手房。随便拉个数据，就可以看到这个城市里庞大的一手房销售面积。

近一年，惠州一手住宅成交量达18万套，在湾区9城中位居榜首。

但据不完全统计，2020年1月至11月，惠州二手房住宅成交只有2万套，与一手房成交量差得不是一点半点。

但是，一个二手房流动性弱的市场，买进就等于套牢。

如果你是为了价值投资，当我没说。

最后，或许各位对惠州的历史不熟悉，其实惠州早在90年代初期，有一轮惊心动魄的房地产泡沫。

彼时，惠州、海口、北海三地，是全国齐名的房地产泡沫三大“重灾区”。

当时打出的口号是 “80年代看深圳，90年代看惠州”，光 1992年全年，国内就有260亿元的热钱涌入惠州。

但轰轰烈烈的炒房潮瞬间就覆灭了，留下了55万平方米的烂尾楼和52万平米空置商品房。在整整10年间，大亚湾犹如一个鬼城。

如今，近二十年过去了，惠州依然是炒客云集的地方，但万一以后楼市有风吹草动了，会引起抛售潮吗？

哦，不对，这里限售三年。

就算过了三年，抛售了，有人来接吗？

以上为正文，来自熊先生